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房地产市场是否还有前途?

2016-08-12  源自:jingti.list  字体     
中听的话往往不准确,准确的话往往不中听。关于中国楼市,存在太多中听但不准确的说法,如“北上广深楼价存在严重泡沫迟早要腰斩”、“政府增税能打压房 价”,轻信这类说法恐会误导决策。本文的分析也许不中听,甚至有些残酷,但可能也比较接近事实本身。面对强相关公司股票走势。

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       悍而善变的楼市,冷静,才是个人最好的应对方式。

  
       房地产是中国最敏感、最激烈的话题。

       有专家如陈准称房地产至少还有二十年繁荣期;最占据道德制高点的观点是存在严重的泡沫,必须腰斩才行;折中观点是房地产告别黄金时代进入白银时代。老毛君来聊聊房地产。

  1、房价为什么高?

我们不要道德评判,不要感性认识,一切实事求是,用数字说话。大家都说买不起,因此有泡沫。但商品房是不是给老百姓买的?以前买不买得起?

   当时的消费品物价是多少呢?白菜2分/斤、豆角1元/斤,现在多少钱一斤?2006年,北京平均房价是7375元/平,2016年数据显示十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

      一切都是幻觉,可能不是房价涨,而是货币一直在贬值而已。80年代你的工资水平买不起房,现在你的工资水平照样还是买不起!

      十年来,除了电脑、家电没有涨价,因为制造效率的提高克服了成本压力,而农产品不可能大幅提升生产力,因此随着货币水涨船高。

      土地更是不可创造的,除去政府税费,房价的上涨部分只是更为忠实的反映了货币增多的现象,因此称房子是最佳抗通胀品种不无道理。

  2、房地产的供求关系

      从供应方看,中国人多地少,国土面积只有2%的土地适合居住,因为政治上的考虑,18亿亩耕地的红线不可触动(我认为这是政府最愚蠢的一项政策),可居住土地的供给就那么多,这是锁定的。

      美国城市建成区占国土面积的3.1%,日本占国土面积的4.2%,中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33%,而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11%。

      从需求方看,目前中国城市化率不足55%。有人说低估了,再加上2个点也是空间巨大。十三五规划很明确了,城市化率每年增加1个点,还有数亿人口需要搬进城市。

      城里的中产阶级有钱了、有孩子了、生二胎了,还有源源不竭的改善性需求,二居室想换三居室,大户型想换别墅。

      衣食住行,住是真正的渴望,因为你一生最长的时间是和自己的房子一起度过的。中国人会把住房看成是他的第一种需求,“不吃不喝也得买房”。不只城市人,在农村,为了娶媳妇,借钱也得买房。

    3、房地产的成本

      从房价构成来看,组成房价总成的诸多因素,建安成本、人工工资、土地成本和税费,哪个能降?理论上还有活动余地的就是土地的价格,而物权法、和土地管理法规和拆迁法规,都会导致拆迁成本越来越高,土地成本只会越来越贵。

       这些政策的出台,实际上是落实产权,那以后土地的征用更难。例如,北京主城区的拆迁安置中,货币补偿已经突破13万/平的天价,几年前的北京林萃路钉子户事件,“拆迁,拆迁,一步登天”这句俗语,已经被拆迁户无限度发挥到极致。

     未来甚至可能出现这种情况,即便政府不赚钱,零利润转让地块(保障房),仅拆迁成本都会高于以前的出让成本(前几年的暴力拆迁确实很血腥,但也压低了土地成本,现在不可能啦)。

      为什么这一轮开发商举牌的新地王都出现在郊区新城?很多人大呼看不懂。例如北京四环内已经没新地了,只能拆迁,有时候在二环黄金地段能看到不少老胡同旧危房,但谁能拆得动啊?拆条胡同别说给政府的出让金,光给拆迁户就得几十亿补偿款。

      强拆?天子脚下,自焚给你看,政府也是无事为大。所以现在开发商宁肯到五环六环造新城,也不愿在二环拆旧城。

  4、政府调控之保障房

       从4万亿后房地产调控开始,保障房搞了这么多年,房价降了吗?保障房能不能增加供给?不可能,因为保障房也要占地,土地整体是有限的,挤占了商品房的土地份额,反而导致商品房土地更为稀缺,从而长期推高房价。
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