美国房产市场：2015年将比2014年更好？

专家认为：在基本面变强之前，随着反弹效应的消失，美国房市的复苏将会放缓，主要分布在东北、南部和西部。

购房仍是美国人的梦想

根据福布斯报道，11月6日至10日对美国成年人的调查显示，尽管收入的增长和住房的良性循环相对较弱，同时2015年的复苏也会趋于缓慢，但消费者仍持乐观态度。

　　在调查受访者中74%的成年人，认为置业是实现美国梦的一部分，这一数字与2013年第四季度持平，略高于三年前水平。对于18至34岁年轻人78%认同上述观点，高于2013年第四季度的73%和2011年第三季度的65%。

此外，年轻的租房者93%有买房的打算，与2012年第四季度的统计持平，尽管房价上涨以及承受能力恶化。

首付仍是最大的障碍

调查显示，36%美国人表示2015年的售房情况将比2014年更好，16%认为会糟一些，余下的人认为同上年持平或不确定。越来越多的消费者表示，对于买房者而言，2015年会比上年情况更好，但也有少部分人不赞成这一说法。

尽管乐观，但真正拥有自己的住房并非易事。同去年一样，首付仍是最大的障碍，其次是信用不足和难以获得抵押贷款。

得益于就业市场复苏，同去年相比，因失业而无法负担住房的障碍已从36%下降至24%。不过承受能力已成为更大的障碍，调查显示，32%受访者认为房价上涨过快，高于去年同期的22%。

影响房市复苏的因素

房地产市场越来越依赖于基本面，如就业增长、收入增加以及更多的谢谢模式。但最大的问题是供求关系还没有恢复到最佳状态。

　　另外，有工作的年轻人的比例仍未达到正常水平，他们中许多人仍与父母同住，而且收入增长缓慢。

这些都会令2015年的房市不尽如人意，尽管租赁市场会保持旺盛。

2015年房市预测价格涨势缓慢，承受能力恶化。

同去年一样，2015年房价将不会增长过快，今年10月房价比去年同期增长4%，但2013年10月的增长率为10.6%。尽管房价涨幅放缓，但住房承受能力却在下一年进一步恶化，原因有二。首先即使房价小幅上涨，也会超过收入的增长。其次，经济转好和美联储的反应会推高抵押贷款利率。

租赁市场保持火爆。

将会出现强劲的租赁需求和大量的新增供应。这主要来自脱离父母或室友的年轻人，同时，2014年的公寓建设热潮意味着2015年将出现更多的供应。

　　租房数量的激增可能会导致住房拥有率的下降。

　　独立屋开工和新屋销售情况可能会令人失望。尽管公寓建设打破了纪录，但独立屋新屋开工和新屋销售仍未达到正常水平的一半。虽然2015年会有所改善，但仍不及人们的想象。调查显示，越来越多的美国人打算卖房，这会增加市场供应，并可能减少人们对新房的需求。

　　此外，住房需求最强烈的是正在找工作并组建家庭的年轻人，但他们的首选是租住并为首付攒钱而不是购房。

　　最终，独立屋的空置率仍接近衰退前的水平，从而阻碍新屋的建设。

　　2015年最值得关注的住房市场10个最强劲的住房市场的共同特点是就业增长稳定，住房需求高，空置率低。这些城市是波士顿（马萨诸塞州）、达拉斯（德州）、弗雷斯诺（加州）、米德尔塞克斯县（马萨诸塞州）、纳什维尔（田纳西州）、纽约（纽约-新泽西州）、罗利（北卡罗来纳州）、盐湖城（犹他州）、圣迪亚哥（加州）以及西雅图（华盛顿州）。

　　这些市场分布在全国，但中西部地区榜上无名，这是因为它缓慢的就业增长和较高的空置率，尽管计多城市的房价相当实惠，而且价格也在反弹。

　　总而言之，首次购房、独立屋开工以及新屋销售在2015年不会完全恢复，但如果就业增长强劲，收入增长幅度大，那么2016年的房地产市场可能会有一个重大转变。

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