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美国房产税征收方式

2016-09-11  源自:jinti.list  字体     
  美国的遗产税与赠与税金额不少,如果打算在美国买房,并有将房子留给孩子的想法,信托是最好的方式,既有权益保障,同时以信托方式过户给孩子,还可以大幅减少遗产税和赠与税。除此之外,最省税的方法就是写孩子的名字,但未成年人没有签字权,必须代为办理。如果写了父母两人的名字,那么继承要比赠与少缴税。

  一、买房时写了谁的名?

  父母在美国买房,通常有三种做法:

  1. 只写孩子的名字

  直接写孩子名,就不牵涉遗产税和赠与税的问题,自然最省税。但在美国,18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书,只能由父母或监护人代为办理,手续十分麻烦,通常需要通过美国专业律师操作。

  2. 只写父母的名字

  只写父母的名字,打算赠与孩子或过世后再继承给孩子。这种方式相对常见,但继承要比赠与缴税更少,原因我们在后文会详述。在这里举例说明一下继承,比如现在以父母名义买了100万美元的房子,三十年后去世时由孩子继承。当孩子想要卖房时,要缴的资本利得税需要以去世那天的房屋价值作为基数。假设去世那天的房子价值150万美元,后又以150万美元的价格卖掉房子,那收益为零,不需要缴任何税。

3. 同时写父母和孩子的名字

  这种称为联合持有物业,父母去世后,孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。比如买的是100万美元的房子,房契上有孩子的名字,在美国就被认为是赠予孩子一半产权,孩子的计税基数为100万的一半,即50万。三十年后父母去世,属于父母的一半由孩子继承,假设当时房屋价值变成150万,那继承这部分的计税基数为父母去世当天房屋价值的一半,即75万。再加上原先孩子受赠一半的计税基数50万,总计税基数为125万。如果这时以150万的价格卖房。资本所得是150万-125万= 25万,需要为这25万缴税。所以,可以发现,联合产权是增加了孩子的纳税负担。

 此外,联合产权方式还有一些风险和负担:

  如果未来某天急需用钱,需要卖房,而孩子不同意的话,父母没有任何办法;

  如果孩子先去世,那么就变成孩子的合法继承人与父母共同持有房产,这个合法继承人不见得是父母希望的人选;

  如果孩子先去世,孩子的债权人就由父母来处理;

  如果孩子申请破产,尽管父母拥有一半产权,房子仍可能被强制卖出;

  如果房价超过2.6万美元,父母需申报联邦赠与税。

  所以,这是最不推荐的一种方式。
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