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社科院:一线城市地产不再像必需品

2016-08-12  源自:jingti.list  字体     
由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题。

        据经济参考报8月5日报道,中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎表示,市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

        郭克莎强调,在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大,但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势。

        郭克莎表示,未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

        未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

        第一,经济增长问题。关于宏观经济增长问题,我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的,但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市 场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势,尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压,很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差 距明显,房地产市场分化是必然趋势,市场的分化还需要市场消化。限制市场交易,只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%,还是一 种往下的趋势,这对房地产市场会产生向下的压力。

       第二,货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升,至少在2012年之后,与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑,实体经济利润回报不断降低,另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨,造成货币价格与资产价格过度背离,现在需要在两者之间找到某种平衡。

     从历史经验看,有两个比较极端的例子,日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值,放弃了资产价格,造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端,放弃货币价值, 拖住高企的房地产价格,造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策,不管是人民币盯住美元还是一揽子货币,都是在控制人民币贬值的速度,以时间换空间,找 到均衡点,避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的,这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受 的,房价的下跌又有可能引起经济失控,所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断,房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧,下降 的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

       第三,城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平,目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测,综合来判断,大概在2020年可达到60%水平。

       从中央的城镇化政策来看,到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化,也就是说当2020年中国城镇 化率达到60%时,新增的1.26亿人口中,中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走,城镇化未来推进趋势重点在中西 部地区。

        问题的关键是:未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗?中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平,但是在“十二五”期 间,商品房销售面积占比是下降的,而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题,中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场,与房地产市场的发展空 间格局是相悖的。

        第四,市民化问题。现在有说法认为,通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是,从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看,2015年新增流动人口是负值,也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。
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