第一太平戴維斯向21世紀經濟報導提供的、來自地數據研究機構Real Capital Analytics的數據顯示，2015年，境外投資者在日本房市場共達成交易79.5億美元，占22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。

“日本房地的投資環境在外國人看來，首先是保證永久的所有權、長期穩定的收益，同時又具備一定的市場規模（保證流動性）等等優點，是較為安全的投資標的。”日本不動研究所分析師吉野薰對21世紀經濟報導記者表示。

去年3.4億美元中資投嚮日本樓市

2014年10月，新加坡主權財富基金GIC以17億美元收購了東京站附近的一棟寫字樓。同年11月份，美國黑石集團以20億美元收購通用電氣公司在日本的住宅房地業務。

另外，據媒體報導一批主權財富基金正在湧嚮日本房地市場。全球最大規模主權財富基金——“挪威政府養老基金”將在日本開展房地投資；卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正准備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen。

中國投資者的身影也頻繁出沒在日本市場中。據Real Capital Analytics的數據顯示，2015年來自中國大陸的投資者總共投資了3.4億美元於日本房地市場，占市場總交易額的4%，為第四大外資來源地。

去年9月，綠地宣佈將與日本瑞穗金融集團合作正式進軍日本房地市場。11月11日，上海豫園商城集團宣佈將以183億日元收購日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股權，復星集團是其大股東，而復星在2014年在東京買下了兩棟辦公大樓。

此外，中國個人投資者也相當活躍。

“春節期間我在東京接待了幾十組中國客戶，這些客戶几乎都有在日本中長期生活的經歷，對日本較為了解。成交的客戶几乎都是個人，成交總額在4億日元左右（約合2290萬人民幣）。這些客戶在境外有資金，交易都以現金方式成交。成交的物業類型有單價在5000萬日元（約合286萬人民幣）-1億日元（約合572萬人民幣）的木造（2-3層）樓房，用來收租。也有客戶花1000萬（約合57萬人民幣）總價買下一套公寓，打算開民宿。”據日本華人地投資管理公司暖燈國際地中國區業務負責人桂小科對21世紀經濟報導記者透露。

再次出現泡沫的可能性不大

日本央行針對民間銀行的超額准備金實施-0.1%利率已於1月26日起正式實施，目前日本各大銀行已紛紛下調存款和房貸利率。三井住友及瑞穗銀行已下調10年固定型房貸最優惠年利率至0.90%，三菱UFJ銀行更是下調至了歷史新低0.625%。日本央行行長黑田東彥表示，負利率政策對消費者有益，將有助提振日本經濟尤其是樓市。

超低的利率加上湧入的外國資金，讓人聯想起了前文提到的泡沫經濟時期。此前，1985年以抑制美元升值為目的的“廣場協議”簽訂后，日本房地出現爆發性增長，全國房價翻了6到7倍。1990年出台的系列緊縮政策刺破了泡沫，日本樓市在1991年開始坍塌，房價慘遭腰斬。沉寂20年后，2012年底隨系列經濟刺激政策推行，日元大幅貶值，日本樓市才開始回暖。

不過，在專家看來，日本樓市不太可能重蹈覆轍，再次生泡沫乃至破滅的可能性不大。

“負利率將會提振日本房地市場投資情緒，但此前利率已處在低位，且住宅價格處在近幾年高位，住宅成交量可能不會顯著增長。負利率將促進銀行放鬆貸款發放，但當前房地貸款占總貸款規模達到歷史峰值15%。當前寬鬆貨幣政策或將延續，但日本的銀行仍較保守。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管 James Macdonald 對21世紀經濟報導記者表示。

在日本不動研究所分析師吉野薰看來，目前海外資金對於日本市場的影響力有限。

“近幾年來，確實注意到海外投資者越來越關注日本房地市場，不過我認為海外資金對於房價的推升效果可能有限。2008年雷曼危機前，海外投資者超買了日本房，才會在危機后引起日本房價的下跌。目前日本的房地交易中，外國人的占比仍比較低。東京地區的占比為2成左右，而在倫敦則達到一半水平。另外，外國投資者在日本市場並不是一邊倒地買入，而是在買賣市場都有參與。”他對21世紀經濟報導記者。

在他看來，本土投資者的投資心態也已發生轉變。“現在日本地價正在溫和上漲，是市場已經成熟的表現。房地市場也開始採用收益價格、風險溢價等金融市場的理念。對於高收益抱有期待而進行投資，然后導致資價格不斷上升，這樣的情況在日本越來越難發生了。”吉野薰。

James Macdonald 表示，目前在日本極低的融資成本有助提高收益利差。據第一太平戴維斯測算，目前東京核心五區的甲級寫字樓、核心商業及核心住宅的資本化率在3.5%-4.4%左右，和10年期日本國債收益率相比，投資利差在3%-4%之間，高於其他世界級城市。對於投資日本房地市場，James Macdonald 持較為積極看法。

不過，James Macdonald 告訴21世紀經濟報導記者，投資日本地時還是要注意一些風險。一是計劃2017年4月上調的消費稅或將再次打擊市場。二是，七月的日本參議院選舉或將暫緩部分政策實施。長期來看，還存在人口結構惡化的風險。不過，東京等特大型城市將從城鎮化的推進中吸引更多人口流入，全國範圍來看，日本人口呈下降趨勢，但降幅平緩，過去12個月僅減少0.2%。中短期來看，不會對日本經濟構成威脅。

另外，東京奧運會成為投資東京的重要賣點之一，但其對房地市場的影響仍不明朗，有誇大的可能。

此外，近幾年來，日本的旅遊相關業大大受益於日元貶值所引發的入境游。2015年共計2000萬遊客訪問日本，歷史最高，相較2014年激增47%。2016年1月共接待180萬遊客，較去年同期增長52%。

不過，在James Macdonald看來，日元走強及其他不可預計因素可能改變入境遊客暴增的現狀，另外機場和酒店等設施也已接近滿負荷運轉。